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【相続する実家の「価値」はどれくらい？分割に役立つ、調べ方をご紹介。】
2024.09.13
こんにちは、リノリビングです。
「兄弟で、実家などの財産を、分割して相続する。」
「親の預金はほとんどなく、家だけを相続する。」
そんな時に、ネックとなるのが、相続する家の「価値」です。
家の価値は、預金や株などと違い、明確にわかるものでないためです。
実は、相続する家の「価値」は、相続のトラブルに大きく影響します。
反対に言えば、相続が発生する前から家の価値を知っておくと、
相続のトラブルを避けることにつながります。
今回は、「相続する家の価値の調べ方」について、お話しします。
相続する家の価値が、大事な理由。
将来的に、親が住む実家を相続する場合は、
「家の価値」を事前に知っておくことが重要です。
なぜなら、親が亡くなってから、家の価値を確認すると、
思わぬトラブルに巻き込まれる危険性があるためです。
「実家を兄に、預金を弟に相続するつもりが、家の価値が高く、関係が悪化した。」
「相続する預金がないのに、家の価値が高く、相続税の支払いに苦労した。」
こういったトラブルは、珍しくありません。
特に、兄弟で相続を分割する場合は、「５：５」が基本です。
平等に分割するためにも、事前に家の価値を調べておくことをお勧めします。
相続する家の価値を、調べる方法。
家の価値は、三つのステップで、知ることができます。
ステップ１：土地の金額を、計算する。
ステップ２：建物の金額を、確認する。
ステップ３：土地の金額と、建物の金額を、合算する
一つずつ、説明します。
ステップ１：土地の金額を、計算する。
土地の金額には、「路線価」と「倍率」という、二つの基準があります。
「路線価」は、道路に面した土地の価格のことです。
路線価が高いと、固定資産税や、不動産取得税が高くなります。
主要な道路がない場所には、路線価がありません。
その代わりに、「倍率」が設定されています。
１つずつ、計算方法を説明します。
計算方法①：路線価
「路線価」は、国税庁のホームページにて、次のように決められています。
これは、リノリビング本社がある住所の路線価です。
数字とアルファベットで表示されている道路のうち、
「土地が接する道路の数字」が、路線価となります。
路線価で土地の金額を計算するときは、以下の計算式で、土地の金額を計算できます。
路線価 × １０００円 × 土地面積 ＝ 土地の金額
【例】リノリビング本社ビルの場合
リノリビング本社が一番長く接する道路の数字は、２４５です。
土地面積が１００㎡の場合、以下のように計算します。
２４５ × １０００円 × １００㎡ ＝ 土地２４５０万円
土地の金額は、２４５０万円です。
計算方法②：倍率
路線価がない場所には、「倍率」が決められています。
国税庁のホームページには、下の画像のように記載されています。
赤い丸印で示しているのが、倍率です。
この倍率と、「固定資産税評価額」を使って、次のように計算します。
固定資産税評価額は、家を持つ人に毎年届く「固定資産税の納付書」で、確認することができます、
固定資産税評価額 × 倍率 ＝ 土地の金額
【例】福岡市博多区青木１丁目の場合
福岡市博多区青木１丁目の家で、固定資産税評価額１０００万円の土地の金額を調べてみます。
青木１丁目の倍率は１.４とあるので、以下のように計算します。
１０００万円 × 倍率１.４ ＝ 土地１４００万円
土地の金額は、１４００万円です。
【注意】土地を借りている場合は、「土地の金額」は安くなる。
路線価も倍率も、土地を借りて家を建てている場合は、土地の金額が安くなります。
家を建てるために土地を借りることを、借地権といい、
全ての土地には「借地権割合」が設定されています。
先ほどの計算した土地の金額に、借地権割合をかけることで、土地の金額を計算することができます。
ステップ２：建物の金額を、確認する。
家を持つ人に毎年届く固定資産税の納付書に、「家屋の課税評価額」が記載されています。
建物の金額は、この家屋の課税評価額と同じ金額になります。
上の画像は、福岡市が例として掲示している納付書です。
この場合、建物の金額は、約２３５万円です。
ステップ３：土地の金額と、建物の金額を合算する。
ステップ１で計算した「土地の金額」と、
ステップ２で確認した「建物の金額」を合算した金額が、
「家の価値」となります。
【注意１】家の価値は、売却できる金額とは異なる。
不動産業者が家を査定した場合の金額と、
今回計算した家の価値が、異なることがあります。
今回計算した「家の価値」は、実際に売却できる金額ではありません。
あくまでも、相続する際に使用する金額として、捉えておきましょう。
【注意２】家の価値は、毎年変わる可能性がある。
今回ご紹介した路線価や倍率、家屋の課税評価額は、毎年７月に見直されます。
必要に応じて、計算しなおしてください。
【まとめ】相続する家の価値は、親が元気なうちに確認を。
今回は、相続する家の価値の調べ方についてお届けしました。
冒頭でお話しした通り、相続する家の価値は、兄弟での分割や、相続税に大きく関わります。
親が元気なうちに、相続する家の「価値」について調べ、
相続に備えておくことをお勧めします。
「兄弟で、相続する家を分割する方法」については、別のコラムでお話ししています。
ぜひ、ご覧ください。
記事内で使用した画像は、公的機関のホームページから引用しています。
