住まいの資産価値はどう決まる？中古戸建がコスパに優れる理由と、物件探しで注意するべきポイントを解説

2025.10.24

こんにちは！リノリビングです。

お家探しの選択肢として、中古物件のリノベーションを検討する場合、
中古マンションよりも中古戸建物件の方が、金額を抑えられるケースが増えています。

今回はその理由と、中古戸建物件を購入する場合のポイントについて、詳しく解説します。

● 中古マンションよりも、「中古戸建」のコスパが優れる理由

● 物件購入で知っておきたい「土地」と「建物」の価格の仕組み

● 中古戸建物件の購入で、気を付けるべきこと

リノベーションを検討されている方はもちろん、新築物件を検討されている方も、ぜひ参考にしてくださいね。

１：中古マンションの価格は高止まり！福岡でも中古戸建の方が安い理由とは

不動産の価格は、「その家が欲しい人が今多いか、少ないか」で変化します。

現在では、日本における不動産は「今欲しい人」が増えている状態であり、
福岡市でも価格上昇が続いています。

実は、そのあおりを一番大きくうけているのが、中古マンションです。

というのも、住まいの購入を最も検討している30代～50代は共働き世帯が多く、
「アクセスのよい立地」が家探しにおいて重視される条件となり、駅近に建てられるマンションの人気が上昇。

いっぽう新築マンションは、建築資材の高騰や、大型マンションが建てられる土地が少ないことから、建築数が低下しています。
価格も大幅に上昇し、なかなか手が出せない価格帯を推移しています。

加えて、中古マンションは新築より立地がよいものが多いため、都心部で働く人の需要が増加。

その需要を見込んで、「投資目的での購入」が増え、物件価格を吊り上げる要因に。
その結果、現存する中古マンションは在庫を取り合う形となり、価格が高止まりしているのです。

マンションや土地より、中古戸建が割安で購入できる

中古マンションの価格高騰は前述したとおりですが、
一方で中古戸建はというと、同じように少しずつ上昇傾向にあります。

ですが、価格が高騰する中でも、「中古戸建が住まいの中で最も割安で購入できる」物件と言えます。

その理由は、「価格添加が少ないから」。

住まいの価格に含まれているものを表にしてみると、よくわかります。

**中古マンション・土地・中古戸建の価格に含まれているもの**
中古マンション	土地（更地）	中古戸建
■ 土地の価値 ■ 建物の価値 ■ （不動産投資による）プレミア価格 ■ 不動産業者の利益	■ 土地の価値 ■ 家の解体費用 ■ 不動産業者の利益	■ 土地の価値 ■ 不動産業者の利益

中古戸建は、他の物件と比べても、
工事や投資が入りにくいため、添加される価格が抑えられています。

そのため、他のどの住まいよりも割安で購入できると言えるのです。

【CHECK】福岡市近郊の中古戸建価格は、マンションよりも穏やかに推移している

では実際に、ここ数年の中古物件価格の推移を見てみましょう。
下記のデータは、福岡県宅建協会から引用したものです。

※一見中古マンションのほうが安価に見えますが、
1Kといった単身用マンションの売買も含まれているため、グラフでは安く見えやすくなっています。

中古マンション価格は、2013年と比較して、1.5倍にまで高騰しています。

反して、中古戸建物件の価格は、やや緩やかに推移しており、
加えて、2022年をピークとしてわずかに下降傾向にあるようです。

２：住まいの価格はどう決まる？中古住宅の「価値」の仕組みと、中古戸建がお得な理由

「住まいの価格」が決まる仕組みは、需要と供給の他にも、「土地・建物の価値」という概念があります。

「土地」と「建物」それぞれが価値を持ち、その二つの合計が「住まいの価格」となります。

「土地の価値」は、人口や人気のある場所を、金額で評価した「路線価」によって決まります。

つまり、人口の多いマンションは、路線価も高くなりやすく、
反対に、戸建住宅が多い低層住居専用地域は、人通りが落ち着いていて、路線価はそれほど高くありません。

注意が必要なのは、「建物の価値」です。
建物の価値は、築年数ととも下落します。

その下がり幅は、おもに構造で異なりますが、
一般的な木造住宅では、築５年で約半分に、築２５年ほどでゼロとなります。

その理由は、「耐用年数」という考え方に基づいているから。

法律で定められた「資産として価値がある期間」を「法定耐用年数」といいますが、
これが、税金の計算や不動産評価の基準になります。

【法定耐用年数】

■　戸建て（木造） : ２２年経過で「価値がゼロ」

■　マンション（鉄筋コンクリート造）: ４７年年経過で「価値がゼロ」

このように、マンションの方が倍以上長く設定されているため、
建物の価値が減っていくペースが戸建てよりも緩やかになります。

また、マンションの土地は完全な所有権ではなく、他の住民と共同で持つ「区分所有」となるため、
土地そのものを自由に売買することはできません。

いっぽう、中古戸建住宅は、前述の通り、築20年を超えた時点で、ほぼ土地だけの価値となります。

そのため、中古マンションの価格は高く、中古戸建住宅の価格は低く推移しやすいのです。

耐用年数イコール「快適に住める年数」ではない

「建物の価値がゼロだと、快適に住めないのでは？」と思われる方も多いかと思いますが、
実際はそうではありません。

耐用年数はあくまで、固定資産税や、売買価格の方針を決めるための「法律上」での考え方であり、
実際の建物の状態とは異なります。

築年数を経ていても、基礎構造がしっかりしていて、
メンテナンスされている住宅は、十分快適に住み続けることが可能です。

反対に、マンションのように耐用年数が長くても、
修繕が長年されていなかったりして、「耐用年数よりも実際の状態が悪い」ケースも存在します。

耐用年数が切れ、土地だけの価値になった戸建物件は、
「快適に住める家を、実質無料で手に入れられるチャンス」でもあるのです。

最後に資産が残るのはマンションではなく「戸建物件」

様々な条件をクリアして、物件を購入した場合、
次に考えることは「家の将来」のことではないでしょうか。

「家が老朽化して住めなくなった時、どちらの方が資産が手元に残るのか？」

この場合、断然「中古戸建」のほうがが手元に残ると言えるでしょう。

その理由は、いたってシンプル。
マンションと違って戸建住宅は、「単独所有であり、他の住民との共有資産ではない」からです。

なぜ単独所有だと、手元に残りやすいのか？
わかりやすく表にしてみました。

**戸建とマンション「住めなくなった時」の違い**
	戸建住宅	マンション
所有形態	単独で土地+建物を所有	土地は他住人と共有、建物は部屋のみ区分所有
建て替える時は…	自分一人で決められる	区分所有者全員のうち、4/5の賛成が必要
建て替え費用	二世帯・平屋・小規模など、自由に決められる	区分所有者全員で分割するため、住人が少なければ費用負担大
更地にして売る時	自由に決められる	他の住人が一人でも反対すれば、すぐ更地にはできない